Какви са начините да печелим от вече купения имот? Експертите обясняват
Има и други варианти за допълнителен доход от закупеното жилище освен отдаването под наем
В повечето случаи покупката на имот е инвестиция, която се извършва посредством ипотечен кредит, най-често теглени за 30 години в България. По наблюдения на представители на Банка ДСК, преобладаващата част от клиентите взимат кредит за 24 години, а средният размер на кредита през последните месеци надхвърля 150 000 лв.
„На опашка за имот“: Какви са нагласите на българите при покупка на жилище?
Това означава, че решението за покупка на имот трябва да бъде добре обмислено и както многократно бе споменато от експерти в областта, процесът не е „еднопосочен“. Ситуацията на жилищния пазар в България е изключително динамична. Дългосрочни прогнози почти никой не се наема да прави, но възможно ли е на фона на високите нива на инфлацията, нестабилната политическа обстановка и растящите цени, човек да спечели от покупката на собствено жилище?
Economic.bg ще се опита да намери отговор на този въпрос, след като разговаря по темата с три от големите агенции за недвижими имоти в страната.
Печалба в бъдеще
Купете си имот, който е в квартал, който в момента се развива и облагородява. Така ще спечелите не само от покачването на цените, а и от това, че самият квартал ще става все по-предпочитано място за живеене", съветва Александър Гергов, съдружник в Antre.
В подкрепа на това свое твърдение той дава пример със столичния квартал „Хладилника“, който до преди години не е бил един от най-предпочитаните, но в момента се намира до един от най-големите търговски центрове, както и до един от най-хубавите и предпочитани паркове в града.
Това твърдение се потвърждава и от Георги Сакутов, който е част от екипа на агенцията за недвижими имоти ERA. По думите му най-добрият пример е квартал „Овча купел“, в който цените на жилищата бяха на доста ниски нива до момента, в който не беше обявено, че ще се строи метро.
Има обаче квартали, в които сме свидетели на безумства, според мен. До панелки се троят нови сгради."
Според Сакутов трябва да има обособени квартали само за ново строителства, както е новоразвиващия се квартал „Малинова долина“, и такива само със старо строителство.
Голяма част от българите смятат, че подсигуряваме живота си, когато имаме собствено жилище. Наемането обаче също има своите предимства – по-гъвкави и свободни сме и можем да сменяме имотите и локациите доста по-лесно и често, нямаме разходи за данъци и основни ремонти, а и амплитудата при наемните цени, в сравнение с покупните, е по-малка, смята Николай Башев, партньор в Primo+.
Начините да печелим от имот са различни, носят различна доходност и изискват различни усилия и време. Най-разпространеният в България е пасивният, а именно чрез отдаване под наем. Можем да отдаваме имота дългосрочно и да имаме по-прогнозируем приход. През последните години, с навлизането на различни платформи, можем да печелим и чрез нощувки, но за целта се нуждаем от централно местоположение на имота", казва той.
За него покупката на имот с цел покачване на неговата цена във времето е доста трудна опция за печалба. „Ако имаме търпението да задържим актива по-дълго, например 15 – 20 години, е много вероятно да успеем да го продадем на значително по-висока цена. Статистиката за Европа сочи ръст от 4.8% на година за последните 50 години. Тези две възможности са с по-ниска доходност, но и с по-малък риск“.
Покупка "на зелено"
Този тип инвестиция в последно време се оказва все по-малко търсена от страна на купувачите, но и предприемачите избягват тези сделки. Именно страхът от неизвестността – с колко ще се оскъпи един имот, ако тепърва започнат ремонтни дейности в него – кара голяма част от купувачите да забравят за покупката „на зелено“ и преобърна тенденцията към търсене на напълно готови жилища.
Надпревара за жилища: Инфлацията вече не плаши купувачите
Не на това мнение обаче е Александър Гергов, който продължава да твърди, че именно покупката „на зелено“ е сред сигурните начини за печалба.
Купете си имот „на зелено“. Така ще спечелите не само от покачването на цените, но и с напредването на строителството. Това, което ще платите днес, ще струва доста повече по-късно. Естествено, проверявайте от кой си купувате имота“, съветва той в свое видео по темата, качено на Facebook страницата на агенцията.
По-доходоносни и съответно по-рискови са възможностите да инвестираме „на зелено“ и да ремонтираме и препродаваме, казва Башев. Покупката „на зелено“ още преди сградата да има разрешение за строеж и последващата продажба непосредствено след разрешение за ползване носи добра възвръщаемост.
Един от слабо развитите сегменти в България с цел печалба е покупката на имот, който да бъде ремонтиран и в последствие препродаден.
Основният риск тук е, че докато чакаме сградата да бъде завършена или докато тече ремонтът, пазарът може да претърпи голяма корекция и цените да паднат значително."
Когато говорим за печалба от покупка на имот е добре купувачите да бъдат разделени на две основни групи: такива, които са инвеститори, и такива, които купуват за лично ползване. За първите е ясно – когато сметките излизат. Те могат да си позволят да чакат с години, защото нямат необходимост.
За вторите обаче не съм сигурен, че съществува общовалиден най-подходящ момент. Субективно е. Един и същи пазар може да е тотално различен за двама различни човека", казва Башев.
Просто си купете имот...
...това са съветите на представителите на ERA и Antre. Според тях няма неподходящ момент за покупка на имот.
„Ако върнем времето назад, ще видим, че цените на имотите изглеждат така: те растат постоянно. Естествено има своите колебания, но генерално графиката расте основно нагоре“, казва Александър Гергов.
Няма неподходящ момент за покупка на жилище", казва Скатулов.
Основният му довод е, че имотът винаги ще носи доходност от една страна, а от друга – в сегашната ситуация, когато инфлацията е около 15%, лихвата по кредита е отрицателна.
От Primo+ пък са на мнение, че никога не е подходящ момент за покупка, ако нямаме потребност и покупката ще понижи стандарта ни на живот.
Кога наемателите се превръщат в собственици?
Най-честата причина, която превръща наемателите в купувачи, е сигурността. След поредното предизвестие от наемодателя, че трябва да напусне жилището след 4 дни, наемателят иска сигурност, че това повече няма да се случва. Възможността личният имот да бъде ремонтиран и обзаведен по негов вкус също е предимство.
Пазарът на имоти в България е прекалено млад, но ако разгледаме статистиките от други европейски държави и САЩ, ще видим, че в исторически план цените растат въпреки кризите. Покупката на имот днес може да увеличи стойността на вложените пари в дългосрочен план", казва Николай Башев.
Според Сакутов инвестицията в имот за собствено ползване не е печеливша стратегия.
Ако си закупиш собствен имот, за да живееш в него, а не под наем, пропускаш доста възможности, тъй като парите, които ще се инвестират в място за живеене, могат да се вложат в имот за инвестиция. Така той освен че ще ти изплаща кредита, тъй като покупката на имот е най-изгодно да бъде с кредит, ще ти изплаща и вноската по наема", казва Георги Сакутов.
Едно, че наема не покрива вноската за 30 годишния кредит, друго, че през това време трябва да се направят поне 4-5 основни ремонта със смяна на всички мебели и уреди.
Било по добре да си купиш имот на кредит, вместо да го платиш със собствени средства.
Ако някой ми каже такава сентенция на четири очи такъв шамар ще му набуча в муцуната, че ще забрави за сделки с имоти.