Вижте подлите номера на брокерите при покупката на жилище
Най-добрият начин е да намерите жилище на свободния пазар. Търсенето е дълго, но си спестявате много проблеми и пари
04 Октомври 2017, Сряда, 17:00 ч.
Автор: Флагман.бгАгенциите получават комисионни от адвокати, нотариуси, банкови служители
Писна ми от брокерски номера и реших да осветля малко практиките им. Последната седмица имах двама клиенти, мераклии за ново жилище с идентични случаи.Схемата е следната:
Подписване на договор, който не е предварителен договор, а плаща реално комисиона на брокера.
Като си харесате жилището, брокерите веднага ви пъхат в ръцете един договор, който не е предварителен договор, а нещо което реално няма смисъл. Поне не юридически. Целта е да вземат от вас все пак някакви пари, докато сте "топъл". Обикновено ви обясняват как срещу 1000 евро, те щели да "свалят обявата от предлагане". Хубаво, ама това е договор с агенцията, а не с продавача. Той дали ще го свали или ще го обяви още на 5 места с 2000 евро отгоре, си е негова работа. Все пак вече е намерил във ваше лице клиент за тази цена. Дали сте 1000 евро, но на агенцията и ако може той да изкара още 2000 "що да не"?
Никой не може да гарантира свалянето на обявата! За какво точно ги давате тогава тези 1000 евро, дето им викат "стоп капаро"… аз не мога да си обясня. Защото ги имате предполагам. Но, така или иначе, брокерът е взел от вас вече някакви пари. Оттук нататък, ако вземе остатъка – окей. Ако не, остава с 1000 евро. А вие имате нужда от кредит.
"Агенцията урежда кредита. Имаме си специален човек за това…"
Да ама не! Защо според вас идват тогава тия хора при мен? (бел. ред. – авторът е кредитен консултант). Аз ще ви кажа. Защото имат нужда от кредит и агенцията не им го е "уредила". Но те вече са си взели 1000-та евро и не са чак толкова заинтересовани, нали?
Има и друга хипотеза. Ако наистина са запознати с кредитирането (макар практиката друго да показва) значи са знаели че няма да получите кредит. Но въпреки това ви взимат 1000 евро. Добра заработка нали? Пък после и да не ми отпуснат кредит, все тая. Те са с 1000 евро "напред".
Стигаме до предварителния договор. Дават ви един "Стандартен предварителен договор". Е такова животно нема! Спорих с една брокерка, която ми обясняваше, че нямало нужда от адвокат. Те адвокатите всичко обърквали и само проваляли сделките. Което често си е така. Лично аз съм провалял десетки сделки и после клиентите са ми целували ръката за благодарност.
Брокерите сами пишели предварителните договори, а това е крайъгълен камък в сделката за покупка на недвижим имот. На този етап ви искат 10% от стойността на сделката и после брокерът изчезва. Край! Няма го! С малки и редки изключения. Освен ако наистина не ви "уредят" кредит и не очакват комисионна и от банката. Но за това после.
Плащате 10% капаро, плащате 3% комисионна, без да знаете ще имате ли кредит, няма ли да имате, изрядни ли са документите на имота, какво ще иска банката, какви ще са разходите за нотариус, държавни такси и данъци… Изобщо до момента вие адвокат на ваша страна нямате. Имате полуграмотен брокер, който се изявява като адвокат.
Затова има и толкова измами с недвижими имоти
Трябва да сте наясно, че адвокатските хонорари са далеч по-ниски от тези на брокерите, а работата, която вършат юристите е в пъти повече. И най-важното: Предотвратява измамите!
Много добра схема за заработване на парички върлува напоследък. Каква е калкулацията:
1000 евро "стоп капаро"
10% – капаро на предварителен договор (изваждаме от 10-те процента тези 1000 евро стоп капаро)
3% – комисионна на брокера
Но банката отказва кредита. А в предварителния договор пише (обикновено не се четат, а и да се четат, не се разбират), че ако пропуснете срока, капарото се задържа.
Честито!
Адвокатът трябва да е ваш. Вие да сте го избрали и да не е посочен от агенцията.
Поне ако не искате да осъмнете с горните разходи и без възможност да си ги възстановите. И това е малкото зло. Защото ако има нещо нередно по имота, тогава ще изгорите с цялата сума.
Доста често битува схващането, че банката ще провери имота и документите. Но това е само защото не познавате клиентите, които ме търсят. И те са мислили като вас с идеята да спестят от адвокат.
Нотариусът и таксите по сделката
Само да си знаете, че агенциите много държат да е при "техен нотариус". Познайте защо!
Защото получават комисионна. Имах една доста заплетена сделка пак от този тип. Разбрали са, че няма да има кредит, взели са им 1000 евро "стоп капаро", та даже и с предварителен договор са ги излъгали. А кредит не може да има защото имат лоша кредитна история (лошо ЦКР). Измислям схема как да не им вземат новото жилище и им уреждам кредит. Звъни ми на следващия ден една надъхана брокерка и ми обяснява колко важно е да мине при "техен нотариус". Теглих й една, естествено, и обясних на клиентите, че трябва да си изберат с кой да работят. Избраха нас за техен късмет и нещата им се получиха.
Интереси и плащания
Макар да го повтарям ще кажа, че единствения начин да не ви излъжат, е да имате избран от вас адвокат, който не е на агенцията! То агенциите така или иначе не обичат и техните си адвокати, защото трябва да им се плаща за всеки договор. А това при тях е табу. Те трябва само да взимат. Не искам да омаловажавам усилията на брокерите, ама много са некомпетентни и нагли горките. И няма как да е друго. Те ще вземат пари от вас само веднъж в живота им. А от строителя ще вземат многократно. Той строи и ще строи пак. Познайте към кого ще са по-лоялни?
С нотариуса е същата работа като с адвоката. Веднъж изповядана сделката, търсете си после правата колкото искате.
Практични съвети при покупка на недвижим имот
За финал – няколко практични съвети за процедурата. По-евтино е, така да знаете!
1. Най-важно е да знаете, че кредитът ще бъде отпуснат. Това е най-важното. Ще знаете и колко. Отивате в банката първо или идвате за консултация. Пак е доста по-евтино, макар при мен консултациите да са платени.
2. Правите си уговорка с адвокат да ви прегледа имота и да ви съдейства за нотариус.
3. Чак тогава търсите недвижим имот и се занимавате с брокери.
В този ред на действия е най-евтино и със сигурност няма да ви излъжат.
Източник: kendov.com
В категории:
Бизнес
Ето кой ще печели „Биг брадър"
22/11/2024, Петък 12:01
0
Дари 20 милиона
22/11/2024, Петък 12:00
0
"Путин е Хитлер на този век"
22/11/2024, Петък 11:40
3
Закъса
22/11/2024, Петък 11:20
0
Напук на МНС Орбан кани Нетаняху в Унгария
22/11/2024, Петък 11:00
0
Близо 12 000 контрабандни „маркови“ стоки задържаха на МП Лесово
Майка на нападнато момиче в София: Банди ходят в мола за грабежи и изнасилвания
Британски генерал: Готови сме да се бием с Русия още сега
22/11/2024, Петък 10:10
5
Може ли доц. Киселова да оглави парламента и да се сложи край на политическата криза?
Антисемитски акт ли е решението за арест на Бенямин Нетаняху?
22/11/2024, Петък 08:47
4
Пети опит за избор на парламентарен шеф
22/11/2024, Петък 08:29
0
Ражда ли се нова антиГЕРБ коалиция? Кирил Петков молил за подкрепа от „Възраждане“
Айде спокойно си събирайте документацията и хартията там в банката и акъл недейте да давате за неща които не разбирате. Щото в тия банки всички сте едни събирачи на хартия само. За всичко звъните в централния офис да питате. Щото труда не си правите да вникнете в същината на договорите и процедурите ви кое защо се прави.
щото работното време е до еди колко часа и от там нататък нищо не ви интересува от това което работите.
За това съм прав че мърша има навсякъде и във вашата банка го потвърждавате на 100%.
"...Стана ясно, че председателят на „Асоциация на потребителите на банкови и финансови услуги“, Васил Кендов, се опитва да разедини фейсбук групата „Ипотечни кредити в швейцарски франкове“.
Въпросното лице използва собствен блог, където събира информация за „порочни банкови практики“. Също така е управител на www.draftis.com и www.k3broker.com, където предоставя финансови консултации...Кендов, който преди години е посредничил срещу заплащане за продажбата на кредити в швейцарски франкове, в момента предлага финансови консултации на потърпевши от високия курс на франка. Услугите, които председателстваната от него асоциация, включват високо платени консултации по правата на кредитоискателите, посредничество при сключване на споразумения с банкови институции при просрочени и проблемни кредити, и др..." А бе сещайте се - крадецът вика "Дръжте крадеца"! От цялата статия смисъл има само финалът, където Кендов си прави реклама. Останалото са пълни глупости - не е нужно да си в бранша, за да го разбереш. Трябва да си идиот, ако си мислиш, че брокерът отпуска кредита и че той взима всички тези проценти горе. Всеки има право и ТРЯБВА да се консултира с който иска - има мошеници навсякъде! Но с който и да се консултира, ще трябва да си плати - безплатен обяд няма, но нали Ганьо е тарикат - ще спести хонорар/комисион и ще изгори като факла...
Появата на този род услуга е продиктувана от наложилата се тясна специализация в сферата на посредничеството, свързана със спецификата на недвижимите имоти като обект на договаряне.
Основната причина за тази сравнително нова професия в България е свързана с възраждането на свободния пазар на недвижими имоти. Вече е факт достатъчно голям обем на предлагане и на търсене, което да доведе до свободно ценообразуване на основата на баланса между тях. Нещо повече – този пазар вече реагира на промените на световните икономически и геополитически събития и тенденции.
С разширеното предлагане и търсене се появиха и другите явления, свързани с пазарните отношения в областта на недвижимата собственост:
* голямо количество информация, която изисква време и специализация в подхода и методите при проучването и систематизирането й;
* необходими специални професионални познания за тенденциите на пазара, за оценка на имотите, за проучване на правата и правомощията на страните, за процеса на сключване на сделки с имоти;
* повишен брой измами от страна на преките участници в сделките и от страна на трети лица, включително пълномощници, посредници и нотариуси.
Тези обстоятелства благоприятстваха появата на професионално съсловие от брокери, които да посредничат на страните при сключване на сделки. Техният труд има за цел да помогне при вземането на решения чрез набавянето и анализа на достатъчна по обем и актуална пазарна информация, като се следят и пазарните тенденции.
В България професионалният посредник на страните по сделки с недвижими имоти най-масово се нарича “брокер”. Среща се и наименованието “консултант по сделки и имоти”, в което се влага същото съдържание, но се акцентира на подпомагането на клиента при вземане на решение за сделка и реализирането й.
Добре е да знаете, че в България, както между другото и в повечето страни от Европейския съюз, няма лицензиране на брокерската дейност. У нас на практика много хора се занимават с посредничество при сделки с имоти, без да са истински професионалисти. Налагането на тази професия и образоването на клиента в тази посока, особено след като заплаща подобаващо за такава услуга, допринесе за отпадането на такива хора от бизнеса.
Все още много хора у нас си мислят, че всеки може да бъде брокер. Достатъчно според тях е да има телефон и да се купуват периодични издания, още повече, ако се ползва и интернет. Така че, защо да се дават "грешни пари", защо да не станете сам на себе си брокер? Пропускате нещо много важно: освен събиране на информация има и оценка на тази информация. Отсяването и анализът на събраните данни също е трудоемък процес. Следват огледите, евентуална промяна на първоначалните параметри на желаната сделка и след това повтаряне на същата процедура. Осъзнавате ли действителните си интереси и можете ли да прецените доколко е реалистична вашата оферта на пазара в момента? Можете ли да защитите позицията си при преговорите и да потърсите максимални гаранции за успешна сделка?
Всъщност запознат ли сте наистина с целия процес от вземане на решението до реализация на сделката и разполагате ли с целия необходим арсенал на специални познания от няколко области, за да преминете сам през това изпитание? Да, можете да си купите например обект в новострояща се сграда директно от строителя, но имате ли вие лично професионалните познания относно правните въпроси по проучване на собствеността, спазването на правилата и нормите при проектирането, изпълнението и въвеждането в експлоатация на обекта? Ще уловите ли тънкостите при договарянето и подводните камъни, заложени в предварителния договор?
Можете ли да се ориентирате в тенденциите и алтернативите на пазара, наистина ли не се нуждаете от консултиране? Ако отговорите са "да", остава да прецените също: имате ли достатъчно време? То ще ви е необходимо за проучване на конкурентни оферти, за да определите мястото си като участник в пазара и потенциалната възможност за постигане на целите ви. Необходимо е време и за да намерите насрещни оферти. Ще разчитате единствено на щастлив шанс, ако сте притиснат от срок за реализиране на сделката и в този срок вие решавате да пробвате себе си като брокер.
Веднага обаче трябва да се каже, че на фона на масовата неинформираност и недостатъчно специални познания, на пазара се срещат и невероятно способни и знаещи участници. Те по принцип или имат някаква сродна към проблематиката професионална ориентация, или познават процеса в резултат на личен опит и/или положени усилия да навлязат в материята. Но във всеки случай тези познания не се получават за една нощ и далеч не всеки изобщо успява да ги усвои яко няма достатъчно специални познания, достатъчно специализирана информация и достатъчно време.
Много ми е интересно, що от ФЛАГМАН не напишат подобна статия за журналистите в България. За това как пишат поръчкови материали, клевети и така нататък. Да сте видели една статия оплюваща журналистИТЕ? Или гарван гарвано око не вади?
Щото е много лесно на чужд гръб да си вдигаш рейтинга на сайта и референциите и от там приходите от реклама.
Нали знаеш че за да има нужда от брокерската професия все някой купувач или продавач си е изпатил от таквиз корекнтни продавачи или купувачи като теб. Все някой някой е излъгал и хората са решили за да не си губят времето да търсят възмоните на4ини как някой "съвестен" продавач може да ги излъже и да им вземе парите без да им продаде имота. щото и на такива работи съм се нагледал. та за това хората си наемат брокерска агенция, която предоставя адвокатски услуги за зделката за да са сигурни клиентите че работата и интереса ще им бъде защитен при сключването на сделакта от хора които са вряли и кипяли в този вид сделка. Ако искаш да ти дам примери как продавач иска с договор да прецака купувач и даже като се стигне до съд продавача печели делото щото доверен адвокат е написал договора на продавача. а за купувача едни такива 55 000 евро му са взети и даже няма как да го докаже щото договора бил фалшив.и съответно ги губи тия пари без да има нищо насреща ама нали всичките гледате за туй да не продавате без агенции щоото искате да хванете някой балък да го излъжете да си продадете непродаваемия имот, щото ако е чрез агенция номерът ви няма да мине. Да кажем ли за как продавате имоти които нямат акт16 макар че се живее в сградата и нямало проблем. за това. и как искате като собственик 10 процента капаро и после купувача отива в банката и се оказва че неможе да му отпуснат кредит. Щото продавача прескачал брокера :))))) и ко толкова имало да се напише един договор при адвоката. Така че дами и господа дерзайте с адвокатите дето незнаете чий интерес защитават вашия или на продавача.
do: gradskiq: като не ти харесват брокерите на имоти що ходиш да си пазариш в магазина храна при положение че магазинера не я произвежда ами продава нещо дет го няма? той е брокер на храна.
Нагли сте всички Вие които сикате някой да ви свърши работата и накрая да не му платите. За тва роптаете тука. Не за друго.
АКо съм на мястото на директора на банката, директно те уволнявам да не мислиш в работно време за глупости и статии в разни сайтове и блогове!!!
Отивате в банката първо или идвате за консултация. Пак е доста по-евтино, макар при мен консултациите да са платени. -> kak така или. нали писателя на статията работи в банка?
май си прави реклама на фирмичката за адвокатски услуги. то най големите имотни измами ги правят именно адвокатите бе и нотариусите!
"макар при мен консултациите да са платени."- аа значи и при него се плаща. и той гладен иска да влачи!
и накрая има и агенции които бягат за да ти свършат работа и по банките събират ти документи и т.н. че и ти ги попълват само подписа от вас.
колкото до коментара за строителя и интереса. интереса на агенциите е да имат клиенти а не да защитават интереса на строитела. щотоо строитела като фалира и агенцията има лоша репутация тогава кво праим бе ГОсиН КРЕДИТЕН???????
ТАКА ДА ЗНАЕТЕ МЪРША И ЛАЙНА ИМА НАВСЯКАДЕ. ВЪВ ВСЯКА ЕДНА ПРОФЕСИЯ. МЪРШИ И ЛАЙНА СТЕ И ВИЕ ВСИЧКИ. ВИЕ ПЕРФЕКТНО ЛИ СИ ВЪРШИТЕ РАБОТАТА. КУСУРИ НЯМАТЕ ЛИ? ВСИЧКИ СМЕ ЛАЙНА ВЪВ ЕДНО ИЛИ ДРУГО ОТНОШЕНИЕ БИЛО ТО ОТ НЕМАРЛИВОСТ НЕЗНАНИЕ И ЦЕЛЕНАСОЧЕНО ДЕЙСТВИЕ ИЛИ БЕЗДЕЙСТВИЕ.
А КАКВО ЩЕ КАЖЕМ ЗА АГЕНЦИИТЕ КОИТО ИМАТ АДВОКАТ И ТОЗ АДВОКАТ ВИ ИЗГОТВЯ ДОГОВОРА?
ТАКА ЧЕ НЕ СЛАГАЙТЕ МИЛИ МОЙ ВСИЧКИ ПОД ЕДИН ЗНАМЕНТАТЕЛ ГОВОРЕТЕ С ИМЕНА.
Че има стотици хора подмамени от брокери да подписват "предварителен договор" и после няма мърдане в съда. плащаш ако се откажеш, плащаш ако го купиш от продавача, плащаш дори и ако продавача се свърже с теб и ти предложи имота си без брокери на чиста продажба, плащаш щото си в България и няма кой да ги стегне тия обирджии. За съда не ми се говори. Всички го знаят, някои са си и патили.