Експерт посочи как се определя размерът на данъка за покупка на жилище

При продажба на ново жилище от фирма на гражданин се плащат 20% ДДС и местен данък за общината. Ето и позицията на НАП за това дали цената за определяне на местния данък включва и ДДС. Допълнително разглеждаме правилата за обединяване на два имота в един.

I Данък за придобиване на имот

Фирма продава жилище на гражданин. Поставен е въпросът: Как трябва да бъдат определени данъчната основа и размерът на данък при придобиване на имущества по чл.44 от Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ), когато прехвърлителят е лице, регистрирано по Закона за ДДС, а приобретателят е физическо лице, нерегистрирано по ЗДДС, при положение че в нотариалния акт е посочена цена без ДДС и с включен ДДС, т.е. коя от двете суми трябва да бъде определена като данъчна основа за определяне на данъка по ЗМДТ?
    
По силата на чл.46, ал.2, т.1 от ЗМДТ, в случаите на придобиване на недвижими имоти и вещни права върху тях, данъчната основа за целите на облагане с местен данък се определя върху по-високата стойност между уговорената цена или определената от държавен или общински орган цена, а в случай че тя е по-ниска от данъчната им оценка - по последната, съгласно приложение №2 към закона. Същевременно за целите на ДДС данъчната основа се определя по правилата на чл.26 от ЗДДС или по-конкретно – при сделки с недвижими имоти  приложима е нормата на ал.3, т.1, съгласно която данъчната основа за облагане с ДДС се увеличава с всички други данъци и такси, в т.ч. акциз, когато такива са дължими за доставката. В тази връзка дължимият данък при придобиване на имущества по ЗМДТ следва да се начислява върху уговорената цена без ДДС.

В случаите, в които цената на даден недвижим имот е уговорена между страните по сделката като обща сума, без да е изрично посочено, че ДДС се дължи отделно, и продавач/доставчик е регистрирано по ЗДДС лице, на основание разпоредбата на чл.67, ал.2 ЗДДС следва да се приеме, че дължимият ДДС е включен в уговорената цена. Т.е. за целите на облагане с местен данък при придобиване на имущества от общата сума следва да бъде изваден ДДС, определен по формулата, предвидена в чл.53, ал.2 от Правилника за прилагане на Закона за ДДС, и така получената сума представлява данъчната основа по смисъла на чл.46, ал.2, т.1 от ЗМДТ.

II Обединяване на два имота в един

Дружество „X“ купува и продава недвижими имоти, които са „стари“ по смисъла на Закона за ДДС, т.е. изминали са повече от 60 месеца от датата на въвеждането им в експлоатация. Дружеството не е регистрирано по ДДС. То притежава два имота, които са функционално свързани със стълби и асансьор, които обслужват само тях. Имотите са в сграда, въведена в експлоатация преди повече от 20 години. Двата имота са търговски, като се намират един под друг, на ниво „1“ и „-1“ и са с различни идентификатори. Имотите ще бъдат предоставени на банка за обезпечение чрез учредяване на ипотека. От банката изискват двата имота да бъдат обединени и да са с един идентификатор. Така банката би могла да се удовлетвори по-бързо, ако кредитът не бъде обслужен, и оценката на вещото лице ще бъде по-висока. Процедурата ще бъде извършена от лицензиран геодезист, който ще подаде искане за обединяване в Агенцията по геодезия, картография и кадастър и ще бъде издаден нов идентификатор. Няма да има конструктивни промени в имотите, няма да има строителни дейности, няма да има издаване на строително разрешение и няма да се издава Акт 16. Поставени са въпросите:

1. Как следва да се третира имотът след обединението като „нов“ или като „стар“ по смисъла на ЗДДС?

2. Стойността на продажбата на имота ще се включва ли като облагаем оборот за задължителна регистрация по ЗДДС?

По първи въпрос:

Облагаема доставка по смисъла на чл.12, ал.1 от ЗДДС е всяка доставка на стока или услуга по смисъла на чл.6 и чл.9, когато е извършена от данъчно задължено лице по този закон и е с място на изпълнение на територията на страната, както и доставката, облагаема с нулева ставка, извършена от данъчно задължено лице, освен в случаите, в които този закон предвижда друго. Освободени от облагане с ДДС доставки са регламентирани в глава четвърта от ЗДДС.

На основание чл.45, ал.3 от ЗДДС освободена доставка е доставката на сгради или на части от тях, които не са нови, доставката на прилежащите към тях терени, както и учредяването и прехвърлянето на други вещни права върху тях.

В ЗДДС законодателят не е дал дефиниция на понятието „сгради, които не са нови”. Определението за „сгради, които не са нови” се извежда по аргумент за противното от определението в §1, т.5 от допълнителните разпоредби (ДР) на ЗДДС. С цитираната норма е дадена дефиниция за „нови сгради”, а именно:

а) които към датата, на която данъкът за доставката им е станал изискуем, са с етап на завършеност „груб строеж“, или

б) за които към датата, на която данъкът за доставката им е станал изискуем, не са изтекли 60 месеца, считано от датата, на която е издадено разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация по реда на Закона за устройство на територията (ЗУТ), или

в) които отговарят на следните условия:

аа) представляват части, обособени като самостоятелни обекти от съществуващи сгради в резултат на извършено надстрояване и/или допълващо застрояване, и тези части може да бъдат обект на отделни доставки или представляват сгради, за които направените преки разходи за извършване на реконструкция, основно обновяване и/или преустройство са не по-малко от една трета от пазарната цена на тези сгради към датата, на която е издадено ново разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация по реда на ЗУТ, и

бб) към датата, на която данъкът за доставката им е станал изискуем, не са изтекли 60 месеца, считано от датата, на която е издадено ново разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация по реда на ЗУТ.

Доколкото в конкретния случай имотът е въведен в експлоатация преди повече от 20 години и обединеният имот с общ идентификатор няма да има ново разрешение за въвеждане в експлоатация, за целите на ЗДДС същият се явява „стара“ сграда. Тези обекти са съществували реално като такива преди обединението им, но с различни идентификатори. Обединението им единствено под един общ идентификатор на обекта не им придава статут на „нова сграда“. При продажба на този имот, на основание чл.45, ал.3 от ЗДДС, доставката ще бъде освободена.

По втори въпрос:

На основание чл. 96, ал. 1 от ЗДДС всяко данъчно задължено лице, което е установено на територията на страната с облагаем оборот 100 000 лв. или повече за период не по-дълъг от последните 12 последователни месеца преди текущия е длъжно в 7-дневен срок от изтичането на данъчния период, през който е достигнало този оборот, да подаде заявление за регистрация по този закон. Когато оборотът е достигнат за период не по-дълъг от два последователни месеца, включително текущия, лицето е длъжно да подаде заявлението в 7-дневен срок от датата, на която е достигнат оборотът.
Съгласно ал.2 на чл.96 облагаемият оборот е сумата от данъчните основи на извършените от лицето:

1. облагаеми доставки, включително облагаемите с нулева ставка;

2. доставки на финансови услуги по чл.46;

3. доставки на застрахователни услуги по чл.47.

Предвид факта, че на основание чл.45, ал.3 от ЗДДС доставката на част от сграда която не е нова, е освободена доставка, данъчната основа на същата, няма да участва при формирането на оборота за задължителна регистрация.

Труд