Мерките на БНБ не успяват да удържат бума на жилищното кредитиране

Втори пореден месец след налагането на ограничения от страна на БНБ жилищното кредитиране у нас продължава да расте с ускорени темпове.

През ноември търговските банки са отпуснали жилищни кредити за 923 млн. лв. Сумата е с близо 5% повече от предния месец октомври и с 22.5% повече спрямо ноември 2023 г., отчитат данните на БНБ. Предният месец октомври пък бяха изтеглени жилищни кредити за 882 млн. лв. - с 8.7% повече от септември и 32% повече от предната година.

Припомняме, че от началото на октомври 2024 г. БНБ задължи търговските банки да отпускат ипотечни кредити, само ако са изпълнени следните условия за потребителите:- сумата на ипотечния кредит да не е повече от 85% от стойността на имота; - погасителната вноска по заема да не е по-голяма от 50% от месечния доход на кредитополучателя; - срокът на заема за покупка на жилище не може да надхвърля 30 години.

Целта на БНБ е да забави експанзията в жилищното кредитиране, което в последната година-две бележи неизменно двуцифрени ръстове. Според централната банка не може да се говори за прегряване на имотния пазар, но има сигнали за потенциално натрупване на средносрочни рискове за банковата система. Те са свързани с повишение на задлъжнялостта на кредитополучателите при по-осезаемо повишение на лихвите, както и с обезпокоителного поскъпване на жилищата, особено в София, където според експертите вече има надценяване.

"За 2024 г. се очертава 26% средногодишен темп на ръст на отпуснатите жилищни кредити. Този ръст се дължи не толкова на нарастване на броя на отпуснатите през годината кредити, което е със 7%, а по-скоро на това, че се увеличава средният размер на отпуснатия кредит - със 17%. Причината е, че има много голям ръст в цените на имотите", коментира финансовият експерт от "Моите пари" Десислава Николова.

Според нея от трите ограничителни мерки на БНБ с най-сериозен ефект е изискването месечната вноска на кредитополучателя да не е повече от 50% от месечния му доход. "Очакванията на БНБ бяха, че тази рестриктивна мярка ще извади от пазара 23% от домакинствата, които търсят кредитиране. Виждаме обаче, че засега това не довело до спад в жилищното кредитиране", посочи Николова.

Интересът на домакинствата да търсят банково финансиране за покупка на жилищен имот се подклажда от безпрецедентно ниските лихви, които предлагат банките у нас. По последни данни на БНБ средната лихва на новоотпуснатите ипотечни заеми през ноември е била 2.51%, което е по-ниско от преди година, когато е регистрирана средна лихва от 2.58%. В момента в България се предлагат най-евтините ипотеки в ЕС след Малта. Дори като към лихвите се прибавят такси и комисиони, т.нар. годишен процент на разходите (ГПР) по жилищните кредити не надвишава 3 процента - за ноември средно ГПР е 2.82%.

Трябва да се отбележи обаче, че лихвената статистика на БНБ отразява само новоотпуснатите кредити. Банките държат лихвите ниски за тях, за да привличат нови клиенти, но по действащите ипотеки през последните три години започнаха леко да вдигат лихвите. В същото време лихвите по спестяванията на клиентите на банките остават близки до нулата и това е една от причините те да отчитат огромни печалби и да са свръхликвидни. И тези излишни пари позволяват на банките у нас лесно раздават заеми.

"В условията на валутен борд БНБ няма много механизми, с които да влияе върху кредитирането. Следващата фаза, ако нещата излязат от контрол, е преминаване към увеличаване на минималните задължителни резерви, въпреки че видяхме преди години, че бяха увеличени. Това изсмука около 3 милиарда ликвидност от системата, но това по никакъв начин не повлия на кредитирането", коментира Десислава Николова.