Бизнесът търси оправдание за надуване на балона, в каква посока ще тръгнат цените след приемане на еврото

Пазарът на имоти забавя темповете на растеж след бума през 2021 и 2022 г. Сделките и строителството на жилища отбелязаха през втората половина на 2023 г. спад, а цените сякаш се укротиха на фона на намалялото търсене. Очертаващото се след година членство на България в еврозоната обаче може да тласне пазара на имоти тази година в неочаквана посока. От една страна икономисти и финансисти очакват българските банки най-после да влязат в тренда на европейските и да вдигнат осезаемо лихвите по ипотеките, което да охлади бума в кредитирането, а оттам и надуването на ценовия балон. От друга страна, агенциите за недвижими имоти предупреждават за възможен ръст на цените на жилищата и бизнес имотите преди приемането на еврото, пише вестник Сега.

Един от любимите аргументи на брокери и строителни предприемачи защо цените постоянно растат и защо ще продължат да растат, е, че България има много да догонва, а София си остава една от най-достъпните европейски столици по отношение на жилищата. На резонната забележка за голямата ножица между доходите у нас и останала част на Европа, отговорът им е, че по официални данни ръстът на доходите на българите надвишава ръста на цените на имотите. 

Факт е обаче, че през изминалата 2023 г. бе отчетено забавяне на ръста на цените на жилищата от 16% средно за страната към края на второто тримесечие до 10% в края на годината. Това става на фона на спад на новото строителство, както и намаляло предлагане на вторичния пазар на жилища. За деветте месеца на 2023 г. започнатото ново строителство в София е с 20% по-малко от същия период на 2022 г., това са 2300 жилища по-малко, посочват от Национално сдружение „Недвижими имоти“. Двуцифрени спадове на разрешенията за строеж се наблюдават и в Пловдив и Варна. 

Строителните предприемачи предупреждават за още по-големи спадове през 2024 г., след като от средата на миналата година подписаните договори за строителство са намалели с 35% и това е така и към днешна дата. Т.е. инвеститорите са по-предпазливи след бързото почти 30%-но покачване на цените на имотите през последните две години. При този ценови скок все повече потенциални купувачи изпадат от пазара, защото доходите им не са достатъчно високи, за да си позволят жилище.

„Нашият анализ, за който предупредихме и нашите членове, е, че в момента е много опасно да се започва обект – жилищна кооперация, без осигурено финансиране. Т.е. не може да се разчита само на продажби на зелено. Трябва да има осигурено финансиране и тогава да се започне съответният обект. Такъв е периодът в момента", коментира пред "Блумбърг тв" Георги Шопов, председател на Националната асоциация на строителните предприемачи. Според Шопов в следващите от 1 до 3 години доходите ще догонят инфлацията и тогава потреблението и строителството на жилища отново ще се активизират.

Брокерите на недвижими имоти са по-оптимистични. "Докато доходите продължават да нарастват, нивата на безработица са ниски, а лихвите са под 4%, жилищният пазар ще запази стабилни нива на активност през 2024 г.", коментира Явор Костов, управляващ партньор в консултанска компания. Той смята, че средният и висок ценови сегмент, в който са купувачите със стабилни и по-високи доходи, ще движат пазара на имоти и на ново строителство през 2024 г. Тези купувачи търсят по-добре уредени и престижни квартали, с добра социална среда, както и жилища с по-голяма площ.

"За качествените имоти ново строителство или ремонтирани и добре обзаведени жилища на вторичния пазар може да очакваме да продължат да растат цените, макар и с по-скромен темп - между 2% и 6% през първите 6-8 месеца от годината. Докато за имотите от ниския сегмент продавачите вероятно ще трябва да направят известни компромиси с цената", прогнозира Явор Пейчев, изпълнителен директор на агенция за недвижими имоти.

Около нивото на инфлацията - 5%, е очакваният ръст на цените на жилищата и от други представители на бранша.

Някои обаче дават заявка, че може да има и изненади.

"Имайте предвид, че очакванията, свързани с приемането ни в еврозоната, също са позитивен фактор, който може да повлияе на пазара - в смисъл да оскъпи жилищата. Пример за това е Хърватия", предупреди председателят на Национално сдружение „Недвижими имоти“ Добромир Ганев.

Официалната статистика на Хърватия отчете, че към края на третото тримесечие на 2023 г. цените на жилищата са нараснали с 10,9% на годишна база. Поскъпване на имотите там е имало и непосредствено преди влизането на страната в еврозоната.

"Спекулативно" вдигане на цените на всички видове имоти в България преди влизането на страната в еврозоната допуска и главният анализатор на Националния регистър за ново строителство и реконструкции в България Петър Мастиков. В интервю за БТА той каза, че това увеличение все пак ще е краткосрочно и няма да е с интензивността от последните две години, като след това ще има стабилизация на цените.

Анализаторът отбелязва, че цените на строителните материали тази година не са повод за оскъпяването на жилищата, защото от втората половина на 2023 г. се наблюдава ясна тенденция за спад на борсите на основни строителни материали.

През 2024 г. ще се наблюдава отлив на инвестиционни купувачи - тези, които купуват жилища с цел да ги препродадат по-скъпо или просто да защитят спестяванията си. 

„Броят на инвестиционно настроените клиенти започна да намалява още през 2023 г.  в общата пазарна картина. През последните години тези клиенти купуваха в ранен етап на строителство пакети от няколко апартамента, за да ги разпродават след получаване на разрешение за ползване. Тази тенденция ще отстлабне през тази година", казва Явор Пейчев.

Така през тази година преобладаващи ще са покупките за задоволяване на жилищни нужди, смятат брокерите. Такива купувачи предпочитат по-големи жилища, с две или три спални, и са склонни да купуват в по-напреднал етап на строителството, за да имат по-ясна представа как ще изглежда бъдещият им дом. Те са и по-склонни да платят по-скъпо, докато инвестиционните купувачи традиционно се насочват към двустайните жилища и купуват на зелено.

„Добрата новина е, че част от големите строителни компании още преди две години усетиха тези намерения на купувачите и още тогава започнаха да проектират имоти с повече от една спалня“, отбелязва Веселина Стоева, собственик на агенция пред Инвестор.бг. От "Имотека" допълват, че в момента се предлагат доста гъвкави схеми на плащане – например 20% при подписване на предварителен договор и 80% при получаване на разрешение за ползване. Това привлича купувачи и активизира сделките.

И въпреки оптимистичните прогнози на агенциите за недвижими имоти годината може да поднесе неприятни изненади заради осезаемо оскъпяване на кредитите, с които са финансирани около 60% от сделките. Лихвите по ипотеките у нас все още са под 3% - най-ниските нива в Евросъюза. Задържането им е следствие от яростната конкуренция между търговските банки за привличане на нови клиенти на ипотечни заеми. Бурното и евтино кредитиране е и основен катализатор за бума на строителството и надуването на цените на жилищата, които в столицата в много квартали са силно надценени.

Икономисти и финансисти очакват тази година търговските банки у нас най-после да предприемат по-смело повишение на ипотечните лихви, съпроводено с увеличаване и на лихвите по депозитите. Посоката е ясна и заради наближаващото присъединяване на страната ни към еврозоната - очакванията са българските банки да се синхронизират с тези от еврозоната.

Според кредитните консултанти по-осезаемото увеличение на лихвите в България ще започне още от февруари, когато изтичат промоционални кампании на няколко големи банки и вероятно няма да бъдат подновени при сегашните ценови условия. Преобладават очакванията до края на 2024 г. лихвените проценти по жилищните кредити да се повишат между 0,5 и 1 процентен пункт. Това означава средната лихва да достигне 3.6%, с което отново ще останем с най-евтините ипотеки в Европа.

Тази политика на задържане на ниски нива на лихвите обаче може да доведе до спукване на имотния балон и финансова криза, предупреди наскоро изследване на икономистите на Уникредит Булбанк. Според изследването в 1/3 от кварталите на София вече е налице ценови балон.

А продължаващият ръст на цените на жилищата ги прави все по-недостъпни за хората, независимо от евтиното и лесно кредитиране. За да се върне пазарът отново към равновесие, при условие че доходите останат без промяна, е необходим спад в цените на жилищата в София от 47 %, изчисляват авторите на изследването. Обратното - ако цените на жилищата останат фиксирани и целият преход към равновесен пазар се осъществи само чрез увеличение на доходите, последните трябва да нараснат с впечатляващите 89% - корекция, която може да отнеме близо десетилетие.