По-малкият ръст на доходите носи риск за имотен балон

По-малкият ръст на доходите носи риск за имотен балон, това стана ясно от участието ефира на БНТ кредитният консултант Тихомир Тошев и зам.-председателя на Национално сдружение „Недвижими имоти“ Александър Бочев.

Тошев обясни, че имотен балон означава, когато пазарът се движи 4-5 поредни години в голяма еуфория с голям ръст на цените, в повечето случаи с над 10%. „Запази ли се поскъпването в тези темпове, а доходите не вървят с такива темпове, много е вероятно да се образува такъв балон. Предишният балон, който гръмна 2008 г. се образува като в рамките само на 6 години цените скочиха със 130%, а доходите- с 30 процента. Спукването бе стимулирано и от световната криза, много хора без работа, бизнесът се затрудни и лихвите по кредитите тръгнаха нагоре и пазарът се срина.

Според кредитния консултант засега нямаме балон, но предупрежденията са правилни. „Миналата година имаме среден ръст на цените на имотите средно с 12% за страната и 15% - за София“, поясни Тошев.

„Запази ли се това темпо в следващите 3-4 години пазарът ще стане проблемен и по-вероятно е да доведе до едно плато на цените и рязко намаляване на броя на сделките. Това ще създаде проблеми за купувачите на имоти, които са ги взели за инвестиция и ги държат празни и в един момент ще трябва да ги изкарат за продажба на един труден пазар и ще сигурно ще им се наложи да правят по-сериозни отстъпки, защото купувачите ще са по-малко“, смята експертът.

По думите на Александър Бочев пикът на цените на жилищата вече е достигнат и през тази година вече ще има задържане или плато. „Пандемията стимулира покачването на цените. Има обаче съществена разлика от балона от 2009 г. Тогава цените започнаха да се вдигат от много ниски нива. Не смятам, че сега ситуацията е същата и всичко ще се случи като тогава.

По-скоро ще има известно отрезвяване в купувачите и продавачите.

Рано или късно техните виждания за цените ще започнат да се разминават и това ще доведе именно на задържането им, а може би след известен период от време до спад“, прогнозира брокерът.

На въпрос как може жилища в софийския панелен комплекс „Люлин“ да струват колкото във Виена, Бочев отговори, че така или иначе продавачите у нас продължават да купуват. „Има интерес към покупките на имоти, като основната причина са опасенията от инфлация загуба на стойността на спестяванията. Ниските лихви по депозитите и по ипотеките стимулира желанието на хората да купуват имоти. Факт е, че голяма част от новото строителство на реномираните предприемачи в момента се продава още „на зелено“.

Относно това как се оценява стойността на едно жилище, кредитният експерт Тихомир Тошев поясни, че цената е правилна. „Когато купувачът и продавачът си стискат ръцете, това е най-правилното определение за пазарна цена. Естествено много е важна ситуацията на пазара. В момента той се диктува от продавачите. Те са много малко, много има желаещи да купят. Има и продавачи, които слагат цени на имотите си, които са над пазара и чакат да дойде някой емоционален купувач да дойде да я плати. Голяма част обаче не намират и след време коригират офертата си. Излезе ли обаче на пазара готов обзаведен апартамент в големите градове на нормална пазарна цена, заради голямото търсене той се продава много бързо“, поясни Тошев и добави, че за някои хубави имоти още след пускането на обявата сутринта до края на деня трима кандидат-купувачи вече са проявили готовност да дадат депозит за сделка и понякога се случва някои да даде по-висока цена от офертата на продавача.

„В момента платежоспособните купувачи търсят ново строителство“, смята Александър Бочев и добави, че колебаещите се хора решили да придобият имот нерядко изпускат най-хубавите жилища и после чака доста време да се появи друга оферта или купуват нещо по-некачествено.

Зам.-председателят на НСНИ и поясни, че в последните години много хора инвестираха пари в имоти, като най-често са ги купували „на зелено“ и след време са ги продавали на доста по-високи цени. „Има интерес към подобни сделки и като се разходим вечер из София ще видим много тъмни прозорци и това са именно тези имоти, купени за препродажба в момент, когато инвеститорите решат, че цените са достигнали своя пик“, поясни Бочев.

Относно високите цени на гаражите в големите градове и най-вече в София той отговори, че липсата на места на паркиране стимулира търсенето им и по тази причина те поскъпват. Тихомир Тошев каза, че през декември е била регистрирана покупка на гараж в центъра на столицата за 60 000 евро.

Очаква се плавно поскъпване на ипотеките

Във връзка с тегленето на ипотека, Тихомир Тошев съветва купувачите да имат заделени в наличност поне 10% от стойността на имота. „Другото важно условие е да имаме добри и стабилни доходи и да виждаме перспектива за тях. Лихвите по ипотеките все още са рекордно ниски, но това няма да продължи вечно. Много вероятно е още от следващата година да видим тяхното леко покачване и у нас. В щатите то вече започна, във Великобритания също вдигнаха лихвите. Европейската централна банка също планира от тази година да направи същото. До края на 2022 г. ще се радваме в повечето случаи на по-ниски лихви“, смята кредитният консултант.

Относно рисковете от тегленето на дългосрочен ипотечен кредит Тошев поясни, че лихвените проценти в Европа се определят на базата на прозрачен пазарен индекс плюс твърда надбавка. „Банките нямат контрол върху определянето на лихвите, а то се случва само на пазарен принцип. Няма риск вноските по ипотеките да скочат напр. от 800 на 900 или 1200 лв. Покачването на нагоре ще много плавно. В такъв случай хората могат да потърсят по-изгодни оферти и да рефинансират кредита с в друга банка или да го договорят при по-добри за тях условия. Кредитополучателите трябва да бъдат спокойни. Няма ситуация от двоен скок на лихвата, която да ги доведе до невъзможност да плащат и да загубят имотите си. Хората казват: „Заем се връща, наем - не“ и това ги стимулира да купуват, но във всички случаи трябва да са внимателни.