Всеки сам си преценя: Как собствениците на имоти определят цената им?

Вероятно сте един от многото българи, които е поглеждам имотния пазар през последните година-две, изкушен от вложение в недвижима собственост или нужда да закупи жилище за семейството си.

Също така вероятно ви е направило впечатление значителното повишаване на цените на имотите особено в Пловдив, София, Варна и Бургас, пише Трафикнюз.

В социалните мрежи има редица групи за покупко-продажба на имоти, в които ежедневно се публикуват десетки оферти. Автори разбира се са основно имотни агенции, макар и да не липсват собственици, които са решили да търгуват сами. В коментарите под обявите обикновено започват дълги спорове за цените на предлаганите жилища, а всеобщото мнение, е че те са прекомерно завишени. Състоянието на домовете, както и очевидни несъответствия между литературните описания и снимковия материал също пораждат ожесточени дискусии.

И наистина, не може да не направят впечатление рекордните цени. Бърза справка показва, че средната цена за стандартно семейно жилище в Пловдив – т.н. такова над 70 кв.м. е 1000 евро за кв.м. При малко по-големите имоти цените са средно около 1200 евро за кв.м.

Официалната статистика в портала на НСИ сочи, че общият индекс на цените на имоти в Пловдив е нараснал с 6% само за първите 9 месеца на 2021. Изчакват се данни и за последното тримесечие на годината, което обикновено бележи сериозно повишаване.

Как се определят продажните цени на имотите?

Има редица фактори, които определят цените на имотите. Някои от тях са макроикономически и финансови, други обусловени от пазарната икономика. Третата графа засяга самите качества на имота, но при нормално функциониращи пазари, т.е. балансирани, не би трябвало тези качества да могат да варират цената в огромни, ако не безкрайни, диапазони. В нашия сценарий обаче последното твърдение категорично не отговаря на реалността.

На първо място голямо значение за цените на имотите, в частност тези ново строителство, има значение цени на строителни материали, труд, цена на електроенергия, горива и т.н. Тоест инфлацията например може да даде огромно отражение.

Второ, лихвените проценти по кредитите, условията и достъпността на банковото кредитиране, буферите и други финансови параметри ускоряват или забавят ръста на цените. Водят и до кризи, както ни напомня историческия опит от 2008-2009.

На трето място играе роля пазарния принцип на търсене и предлагане. Винаги когато търсенето изпреварва предлагането цените са във възходящ тренд. От друга страна определящо за цената на имотите е населеното място, позиционирането му по райони, големина, вид на сградата, в която се намира, вида строителство, етаж, изолация, отопление и т.н. – зададени параметри на имота, които трудно или скъпо се променят. Останалите фактори касаят всички подобрения на жилището, които вдигат цената.  

Как в Пловдив и големите градове в страната се определят цените на имотите?

Преценяваш колко пари ти трябват и обявяваш имота си на съответната стойност - този меко казано странен принцип за пазарна оценка на имота използват масово собствениците на имоти в големите градове.

Пазарът в Пловдив е енциклопедичен пример за този феномен. Видим е и с не въоръжено око при кратка справка между различни имотни обяви. Да вземем например апартамент в сграда от 70-те години на 20 век, който няма никакви подобрения. С квадратура от около 100 кв.м., подове на цименти и дървена дограма, т.е. за тотален ремонт – този дом се продава за 115 хиляди евро (1150 EUR/кв.м). Да, локацията му е в „Каменица 1“, което е централен район в Пловдив, но пък се изискват огромни вложения, за да добие съвременен вид.  

В същото време чисто ново ремонтиран и обзаведен имот до Четвъртък пазара, т.е. отново в центъра на града, се търгува също за 115 хиляди евро или (1116 EUR/кв.м). Общата му квадратурата му е 103 кв.м. , а в цената влизат и всички мебели и необходими електроуреди.

Съвсем сходен пример виждаме при имот в центъра на Пловдив, който е за тотален ремонт. Той е 97 кв.м., а цената му е 109 999 EUR (1134 EUR/кв.м).

Едновременно с това тристаен апартамент от 109 кв.м. на шпакловка и замазка в нова сграда с акт 16, намираща се на метри от „Пълмед“ се търгува за 130 800 EUR (1200 EUR/кв.м).

Примерите за имоти на еднакви цени, в които заживяването в единия случай струва още минимум 30 хиляди евро, а в другия – 0 евро, са безконечни.  Въпреки че нямат никаква икономическа логика, брокерите на пазара отчитат, че се продават, и то не особено трудно.

При по-луксозните имоти субективният фактор при оценка на жилището е още по-голям и води до двойни разлики между жилища със сходни параметри. Например дизайнерски апартамент в "Каменица" 1 с големина от 104 кв.м. се търгува за 250 000 EUR (2403 EUR/кв.м).

Според експерти феноментър – струва, колкото ми трябват, ще продължи докато пазарът не се регулира и предлагането настигне търсенето. При сериозна конкуренция цените трябва да паднат. От друга страна такава конкуренция няма да настъпи при имотите старо строителство, особено в централните части на града. Надеждата за много българи, които искат да закупят имот с инвестиционна или жилищна цел, е новото строителство да повлече надолу цените на всички имоти. За момента обаче този сценарий не просто не се изпълнява, а е обърнат в срещуположната посока. Инфлацията повиши сериозно цените на пазара, дори „на зелено“. В част от сградите без Акт 16 инвеститорите дори искат индексация, т.е. доплащане от страна на купувачите, заради скъпите строителни материали, сметки за ток, гориво и труд.