Част от собствениците на офис сгради у нас обмислят продажба

Част от собствениците на офиси у нас обмислят продажба, за да диверсифицират портфейла си от сгради и бизнеси и отново да станат активни участници на пазара след кризата. Това стана ясно по време на онлайн дискусия, организирана от консултантската компания Cushman & Wakefield Forton.

Според Явор Костов, мениджър „Капиталови пазари“ в компанията, преди година това е било немислимо, пише investor.bg.

Собствениците на сградите са смятали да запазят активите си дългосрочно, защото те генерират стабилна доходност. „От друга страна има ограничен кръг потенциални инвеститори в офис сгради, които наблюдават пазара и биха били активни участници, ако има интересни сгради за покупка. Това означава сграда с добра локация, висока техническа обезпеченост, диверсифициран портфейл от наематели“, отбеляза Костов. Интересна промяна в нагласите е, че допреди година интересът е бил насочен предимно към сгради с един основен наемател, докато сега се търсят диверсифицирани сгради с няколко наематели, така че растежът при едни на компенсира спада при други.

Офис площи под натиск

През идните шест месеца трябва да бъдат завършени около 100 хил. кв. м офис сгради, като само 22% от проектите, които трябва да бъдат финализирани до края на годината, са отдадени под наем, съобщи Йордан Кръстев, мениджър „Офис площи“ в Cushman & Wakefield Forton. Неговите очаквания са проектите, чието строителство е стартирало, да бъдат завършени, като някои от тях може да бъдат забавени умишлено с цел да се намери подходящ наемател за конкретния проект. „В момента това не е невъзможно, но отнема повече време“, посочи Кръстев.

Данните на Forton сочат, че обемът на наетите офиси през третото тримесечие е с около 60% по-малък спрямо средните стойности за последните пет години. Повечето компании са в изчаквателен режим относно наемането на нови площи. Част тях дори търсят възможности да преотдават вече наети пространства с цел да оптимизират разходите си.

„През следващите месеци очакваме ръст на преотдаването на площи, които към момента не са необходими на наемателите, но те нямат опция да ги освободят заради подписаните дългосрочни договори. Това се случва в Европа и в глобален план и очакваме този процес да се прояви по-видимо през следващите тримесечия“, коментира Михаела Лашова, управляващ партньор в Cushman & Wakefield Forton.

Според нея в момента много компании не предприемат никакви действия по отношение на офис площите си, тъй като искат да се ориентират в настоящата ситуация. Има обаче и компании, които агресивно и бързо решават да съкратят офис площите си в голям мащаб. „В миналото международни компании практикуваха работата от вкъщи и установиха, че тази формула не работи, тъй като понижава ефективността на служителите и затруднява изграждането на екипи, затова се върнаха в офисите. Очаквам компаниите, които сега вземат решение да съкращават офис площи, да се върнат на пазара в края на 2021 г. или през 2022 г., тъй като ще се разширяват и ще имат нужда от нови офиси“, каза Лашова.

Под 1/3 от служителите в София работят от офиса, показват данните от проучване на Cushman & Wakefield Forton сред собственици на бизнес сгради и наематели, проведено през първата половина на октомври. Допитването сред компании с общо над 42 хил. служители показва, че 84% от фирмите нямат яснота кога ще върнат за постоянно служителите си в офиса, а 15% планират да направят това до пролетта на 2021 г. При аналогично проучване през юни тази година преобладаващата част от запитаните обмисляха да върнат служителите си на работните им места през есента. Изместването на този срок е свързано с разрастването на коронавирусната епидемията и свързаните с нея неясноти за бизнеса.

„През пролетта очакванията бяха за доста по-краткосрочна пандемия, която да изчезне през лятото и до края на годината служителите да се върнат в офисите. Фактът е, че това не се случва. В момента цари силна несигурност кога служителите ще се върнат в офиса, едно нещо обаче е сигурно - работното място никога няма да е това, което беше. То ще е екосистема от локации, включваща домашен офис, офис и комбинация от споделени работни пространства и други алтернативни локации“, смята Лашова.

Близо 60% от офис сградите в анкетата на Cushman & Wakefield Forton са посочили, че нямат освободени площи. В същото време обаче 48% от наемателите планират да намалят заеманите от тях офиси, а 44% - да запазят сегашния им размер. Очакванията на бизнеса са делът на работата от къщи да нарасне в сравнение с времето преди разпространението на коронавируса. Това ще освободи площи за преотдаване или за разрастване на наемателите в рамките на вече наетите офиси.

От началото на годината са сключени сделки за наем на общо 73 625 кв. м при 108 600 кв. м за деветмесечието на 2019 г. Доминират подновявания на договори или се приключват сделки за преместване на нова локация, които са били в процес на преговори в предходни тримесечия. Делът на незаетите офис площи през третото тримесечие на годината достигна 11,4%, като се очаква да нараства.

За момента офертните наеми са стабилни, но забавянето на пазара провокира наемодателите да предлагат повече стимули и отстъпки като стъпаловиден наем или периоди без наем. За първокласни проекти в центъра на София офертните стойности са 15 евро/кв. м. По протежение на големите булеварди нивата се движат в рамките на 12-14 евро/кв. м. Прогнозата е увеличаването на свободните площи и излизането на нови проекти на офис пазара да постави под натиск наемите през следващите тримесечия, особено в райони с концентрация на нови проекти.

Според Михаела Лашова новите офис сгради ще се напълнят с наематели, макар и по-бавно от обичайното, ако са добри проекти, с добра локация и добри технически параметри. Тя очаква увеличаване на релокациите от стари офис сгради, които не отговарят на качеството, което се търси в момента.

На инвестиционния пазар е налице интерес към офис проекти в развитие, както и към по-малки сгради с отлична локация и потенциал да генерират устойчива доходност.

„Очакваме на пазара да се появи и друг продукт – качествени офис сгради с дългосрочни договори и първокласни наематели, които имат висока капиталова стойност. Такива имоти към момента не се предлагат въпреки инвеститорския интерес към завършени сгради с висока ликвидност“, отбеляза Явор Костов.

Двоен ръст на свободните площи в моловете в София

Затруднените продажби и спадът в оборотите забавят експанзия и планираните разширения на голяма част от търговците. В много сегменти се наблюдава оптимизация на мрежата от магазини, което води до ръст на свободните площи в моловете и на търговските улици. Незаетите площи в търговските центрове в София са нараснали почти двойно спрямо началото на годината и вече достигат 9%.

„До момента в моловете нямаше празни помещения и когато нов бранд искаше да навлезе на пазара в България, за нас беше много трудно да предложим варианти заради изключително ограничените наличности. Смятам, че известно равнище на незаети площи в търговските центрове е здравословно, тъй като ще даде възможност за експанзия на нови марки и разширяване на текущите брандове в моловете“, смята Лашова.

Според нея има търговски обекти в моловете, които страдат, и такива, които се справят относително добре, като посещаемостта в някои от тях е достигнала 70% до 90% от нивата преди COVID-19 и те са си възвърнали голяма част от човекопотока. „Положителна тенденция е също, че сега хората не отиват на разходка в мола, а защото имат конкретна нужда и това се отразява добре на оборотите на някои магазини. Като цяло хората се възвръщат към нормалния начин на пазаруване, не само онлайн. Търговските обекти в моловете, които изпитват затруднения, са предимно кината и ресторантите“, каза Лашова. 

В същото време спортните продукти, бързооборотните стоки, дрогериите и обзавеждането на дома са сред секторите които се справят по-добре в настоящата ситуация. Сред по-значимите откривания през третото тримесечие са новият магазини на IKEA във Варна, JYSK с две нови локации, веригата за дрехи втора употреба Mania с нов обект в София и Decathlon в Бургас.

„Концепцията на big-box обектите се радва на засилващ се интерес в страната, както от страна на наематели така и на крайни клиенти. Форматът е предпочитан от търговците на бързооборотни стоки, дрогерии, дискаунт брандове, които се групират при експанзията си в по-малки населени места, за да се възползват от синергията помежду си. В процес на изграждане са и няколко ритейл парка в регионални градове в страната“, коментира Иван Граматиков, мениджър „Търговски площи“ в Cushman & Wakefield Forton.

След няколко години на плавен ръст на наемните цени, по-слабата активност на наемателите през последните месеци е предпоставка за понижение на нивата. Офертните цени за първокласни локации във водещите търговски центрове в София варират около 30-36 евро/кв. м.

През последно време в някои търговски центрове се появяват нетрадиционни зони, но според Лашова те са по-скоро изключение, отколкото правило и заемат труднодостъпни помещения с малка видимост. „Те по-скоро уплътняват площи, които не биха могли да бъдат използвани като пространства за търговия. Ползата на този тип нетрадиционни търговци е лесният достъп до моловете“, отбеляза тя.

Според Явор Костов моловете търпят най-големи негативи, особено през работните дни, от липсата на висока посещаемост в офис сградите поради голямата синергия между търговските центрове и офисите. Малкият брой хора в офис сградите води и до ниска посещаемост на моловете през деня и неравномерно разпределение на пътникопотока, като сега основната тежест е през уикенда и във вечерните часове. „Това има отношение и към цената на търговските центрове предвид спада на общия им оборот, но тази ситуация е временна, предполагам, че тя ще остане такава и през следващите девет месеца“, каза Костов.

Той не очаква голяма динамика в смяната на собствеността на моловете, тъй като настоящите им собственици са установени оператори в целия регион. „Те знаят как да оперират подобен тип обекти, имат дългосрочна политика и кредиторите им са достатъчно големи и гъвкави, за да им дадат свобода на опериране. Възможно е да има трансакции с търговски площи, които печелят от настоящата ситуация“, смята Костов.

Висока активност на пазара на индустриални имоти

За разлика от офис пазара и търговските площи пазарът на индустриални имоти отбелязва висока наемна активност и значителен обем площи в строеж през третото тримесечие, сочат данните на Forton. Завършените за собствено ползване и наетите логистични площи за периода са 32 456 кв. м, което е значително над средните стойности за юли – септември през последните десет години. Активността на пазара е била подкрепена от завършването на фази от два големи логистични проекта - Индустриален парк София Изток и Логистичен център Транскапитал, както и от разрастването на компании от сферата на търговията на дребно и дистрибуцията. В ход е строежът на 241 426 кв. м в София.

„Секторите, в които се отчита растеж – бързооборотни стоки, мебели и стоки за дома, както и онлайн търговията са основните двигатели на търсенето на логистични площи. Въпреки че през последните тримесечия бяха сключени няколко по-значителни сделки за наем, на пазара продължава да доминира строителството на проекти за собствено ползване или по поръчка (build-to-suitе). Това води и до активно търсене на строителни терени за строеж на производствени и складови площи в покрайнините на София и в развиващите се индустриални зони“, обобщи Жоро Ангелов, мениджър „Индустриални площи и развитие на парцели“ в Cushman & Wakefield Forton.

Стабилното търсене поддържа устойчиви офертните наемни цени на модерни складови площи в София - около 4.2-4.4 евро/кв. м за малки и средно големи проекти. При по-големите квадратури, над 10 000 кв. м, офертните нива са под 4 евро/кв. м.

„Голяма част от инвеститорите в индустриални имоти вече имат по-голям интерес към сгради с повече от един наемател, тъй като смятат тази инвестиция за по-сигурна“, отбеляза Ангелов. Според него активни към момента са компании, които вече са базирани в България, както в логистиката, така и в производствения сектор.